一：基本案情

2014 年4月6日，丁某与开发商签订《商品房预售合同》,购买开发商开发的房产，办理了网签备案手续并进行预告登记。2014年4月8日，某银行与开发商签订《提供购房按揭贷款协议书》。2014年 5月13日，某银行与丁某签订《个人购房借款合同》,合同约定：丁某向某银行贷款1235000元，期限10年，年利率7.205%,还本息方式：按月等额，结息方式： 按月结息。并约定：如借款人违约，某银行有权利提前要求借款人偿还未到期借款本金及利息。丁某的妻子以共同借款人名义在合同中签名。开发商以担保人名义在合同中签名，为上述贷款提供连带责任保证，保证期限为本合同项下贷款到期之日起两年。同日，丁某夫妻二人与某银行签订了《抵押担保合同》,约定丁某夫妻二人以其在开发商处购买的房产作抵押，并办理抵押登记手续，某银行取得了房地产登记证明。同日，丁某的妻子与某银行签订《担保合同》,为上述贷款提供连带责任担保。同日，某银行将贷款1235000元汇入丁某的账户。2014年7月31日，丁某因刑事犯罪被刑事拘留，不能按期偿还案涉房产的银行按揭贷款从2014年8月份到2015年4月份期间案涉房产的银行按揭还贷一直是由开发商直接将按揭贷款汇入丁某还贷账户；从2015年8月份至2022年3月份期间案涉房产的银行按揭还贷是某银行从开发商保证金账户直接划扣。涉案的房产目前仍登记在开发商名下，预告登记在丁某名下，目前该抵押房产仍然抵押在第三人某银行名下， 故开发商无法对抵押的房产行使处分权。开发商基于物的所有权和担保物的债权而享有对涉案抵押的房产拍卖、变卖所得价款优先受偿权。

二、法院认为：《中华人民共和国民法典》第七百条“保证人承担保证责任后，除当事人另有约定外，有权在其承担保证责任的 范围内向债务人追偿，享有债权人对债务人的权利，但是不得损害债权人的利益”。 《***高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第十八条“承担了担保责任或者赔偿责任的担保人，在其承担责任的范围内向债务人追偿的，人民法院应予支持。同一债权既有债务人自己提供的物的担保，又有第三人提供的担保，承担了担保责任或者赔偿责任的第三人， 主张行使债权人对债务人享有的担保物权的，人民法院应予支持。”本案中，开发商已为丁某夫妻二人代偿案涉贷款。开发商有权在上述承担的担保责任范围内向丁某夫妻两人追偿并就其代偿份额部分享有案涉房产相应份额的优先受偿权。

三：律师说法

（一）开发商承担保证责任后，有权行使债权人对债务人享有的担保物权。

本案中债务人（购房者）向债权人（银行）提供有案涉房屋作为担保，开发商提供连带保证责任。根据《***高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第十八条第二款规定“同一债权既有债务人自己提供的物的担保，又有第三人提供的担保，承担了担保责任或者赔偿责任的第三人，主张行使债权人对债务人享有的担保物权的，人民法院应予支持。”开发商承担保证责任后，有权行使银行对购房者享有的担保物权，即对该房屋享有权利。

（二）开发商的保证属于非典型担保，开发商主张优先受偿有合同和法律依据。

开发商与顶楼夫妻两人的合同约定具有保留所有权买卖的意思，同时也具有担保的意思表示，属于《***高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第六十四条第一款“在所有权保留买卖中，出卖人依法有权取回标的物，但是与购房者协商不成，当事人请求参照民事诉讼法‘实现担保物权案件’的有关规定，拍卖、变卖标的物的，人民法院应予准许”的规定情形，开发商据以享有担保物权，较于一般债权具有优先性，因此主张优先受偿应予支持。

（三）***高法类案判决支持上述观点，本案裁判时应当作为参考。

根据《***高人民法院关于统一法律适用加强类案检索的指导意见（试行）》第四条、第九条规定，***高法裁判生效的案件属于类案检索范围，裁判时应当作为参考。经检索，***高人民法院审理的******案件：上诉人贵州银行股份有限公司贵阳花溪支行与被上诉人贵州宏立城集团有限公司（开发商）等案外人执行异议之诉【（2020）***高法民终690号】一案中认为：案涉房屋登记在开发商名下，虽然开发商承担了阶段性担保责任，但对仍登记在其名下的房屋，有权基于物上请求权就房屋拍卖所得价款优先受偿。